Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336

Selon une jurisprudence désormais constante, seule la stipulation prohibée d’une clause d’indexation – en particulier celle prévoyant une variation du loyer uniquement à la hausse de l’indice de référence – doit être réputée non écrite, et non la clause d’indexation dans son ensemble, sauf cas d’indivisibilité.

Rappel du cadre légal

Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.

L’article L. 145-39 prévoit par ailleurs que, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement.

Il en résulte qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse, mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause dans son ensemble, sauf indivisibilité.

En l’espèce

Un locataire avait assigné son bailleur en constatation du caractère non écrit d’une clause d’indexation, stipulée dans un bail commercial, prévue uniquement à la hausse, et en restitution des sommes perçues à ce titre.

La cour d’appel avait fait droit à cette demande et réputé non écrite l’ensemble de la clause, aux motifs que les stipulations relatives à l’indexation du loyer – écartant toute réciprocité dans la variation de l’indice – constituaient pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion du bail commercial, sans lequel il n’aurait pas contracté, et que ce sont toutes les stipulations relatives au mécanisme d’indexation qui l’avaient déterminé à contracter, ce qui démontrait l’indivisibilité de la clause et le caractère essentiel de ces dispositions dans la formation du contrat et le consentement des parties.

La censure de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, au visa des articles L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce, au motif que :

« En se déterminant ainsi, sans rechercher si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Portée de l’arrêt

Par cette décision, la haute juridiction rappelle fermement que, même lorsque le contrat précise qu’il s’agit d’un élément déterminant du consentement, il appartient aux juges du fond de vérifier, concrètement, si la clause peut subsister après suppression de la seule stipulation illicite, sans en affecter la cohérence juridique.

A RETENIR

Est réputée non écrite la stipulation d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse ;

Seule cette stipulation est écartée, sauf démonstration de l’indivisibilité de la clause d’indexation ;

L’indivisibilité ne peut résulter du seul caractère déterminant invoqué par le bailleur : une recherche de cohérence du mécanisme contractuel s’impose.