CA Versailles, 1re et 2e ch., 25 févr. 2025, n° 24/02685 : JurisData n° 2025-002265

Le congé pour motif légitime et sérieux reste valable malgré une régularisation des loyers à la date de sa délivrance

CA Versailles, 1re et 2e ch., 25 févr. 2025, n° 24/02685, JurisData n° 2025-002265

Le paiement irrégulier du loyer, au même titre que le défaut de paiement, constitue de manière constante un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte mentionne expressément, parmi les motifs pouvant justifier un congé, « l’inexécution par le locataire de ses obligations », dont le règlement ponctuel des loyers constitue une obligation essentielle.

Le bailleur confronté à un manquement peut, selon la temporalité et l’objectif poursuivi, soit solliciter la résiliation du bail (par clause résolutoire ou demande judiciaire), soit notifier un congé, sous réserve de respecter le préavis légal de six mois. La première option est privilégiée en cours de bail ; la seconde, à l’approche de son terme.

Dans l'affaire jugée par la cour d’appel de Versailles, le bailleur avait notifié un congé fondé sur la répétition de retards de paiement, bien que le locataire ait régularisé sa situation au moment de la notification. Ce dernier contestait le congé, invoquant l'absence d’arriéré exigible au jour de sa délivrance.

La cour d’appel écarte cette argumentation et rappelle que le comportement fautif du locataire peut fonder un congé, même si l'inexécution a cessé avant la délivrance du congé. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 05-14.495), selon laquelle le comportement du preneur s’apprécie sur l’ensemble de l’exécution du bail, et non à la seule date du congé.

À la différence du mécanisme de la clause résolutoire, dont l’effet est paralysé par une régularisation dans le délai du commandement, le congé pour motif légitime et sérieux reste opérant, même en cas de régularisation au moment de sa délivrance. En ce domaine, la persistance ou non du manquement au jour du congé est indifférente, et c’est l’ensemble du comportement locatif qui guide l’appréciation des juges.

En l'espèce, les juges ont souligné que les retards répétés de paiement avaient entraîné pour le bailleur des contraintes financières substantielles, notamment en raison des charges qu’il devait continuer à assumer, et notamment le remboursement du prêt ayant servi à l'acquisition du bienThis is a paragraph. It is connected to a CMS collection through a dataset.